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Die Baubeschreibung ist ein oft unterschätzter Vertragsbestandteil, wenn man sich dazu entschlossen hat, eine eigenes Haus zu bauen beziehungsweise bauen zu lassen. Obwohl hier alles für den Bauherren wesentliches aufgeführt wird, wird der Baubeschreibung oft zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt. So ist es kein Wunder, dass es wegen Mängeln in diesem Papier oft zu Streit und gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.Die meisten Bauherren verlassen sich beim Bau ihres Einfamilienhauses auf die Dienste eines Bauträgers. Das hat zuerst einmal jede Menge Vorzüge. So hat man nur einen Ansprechpartner, der sich um alles kümmert. Auch ist nur ein Vertragspartner vorhanden, der für jeden Fehler und jede Verzögerung gerade stehen muss. Außerdem koordiniert er die oft komplizierten Abläufe auf einer Baustelle und sorgt dafür, dass alles zur richtigen Zeit am richtigen Platz ist. Eine Aufgabe, die einen privaten Bauherren ohne Erfahrung meistens überfordern wird.
Der Vertrag, den man mit dem Bauträger schließt, enthält neben anderen Regelungen auch eine so genannte Bau,- und Leistungsbeschreibung. Diese Baubeschreibung ist ein äußerst wichtiges Papier, wird sie doch Bestandteil des notariell beurkundeten Vertrages, sofern man vom Bauträger auch das Grundstück erwirbt. Dies deshalb, weil nur der Erwerb eines Grundstück der notariellen Form bedarf; errichtet der Bauträger das Haus auf einem Grundstück, dass dem Bauherrn bereits gehört, wird die Baubeschreibung zwar ebenfalls Vertragsbestandteil, jedoch ohne notarielle Beurkundung.
Jedoch auch mit notariellem Segen ist der Bauherr gehalten, dieses Papier sorgfältig zu prüfen. Dies ist nämlich nicht Aufgabe des Notars. So sind Baubeschreibungen oft fehlerhaft oder weisen Lücken auf. Bemerkt man dies erst im Laufe der Bauausführung, kann die Kostenkalkulation schnell Makulatur sein.
Einige Begriffe in der Baubeschreibung sind oft missverständlich und bedeuten etwas anderes, als der Laie vermutet. So ist der Begriff schlüsselfertig nicht das gleiche wie bezugsfertig. Auch die verwendeten Materialien sollten genauso detailliert beschrieben sein wie die Ausstattung. Ansonsten können teure Nachbesserungen die Folge sein.
Auch der Anschluss an die Kanalisation ist oft nicht in der Baubeschreibung vorgesehen, sondern meist nur eine Verlegung von Rohren einen Meter aus dem Haus heraus. Wer dies übersieht, hat zusätzliche Kosten für den endgültigen Anschluss an das Wassernetz.
So ist es wichtig, um Streitfälle zu vermeiden, dass wirklich alle Leistungen in der Baubeschreibung aufgeführt werden.
29. Dezember 2008
Menschen, die sich für ein Eigenheim entscheiden, entwerfen vor dem Kauf ein Traumbild. Ein Haus im Grünen sollte es sein, aber trotzdem gut angebunden. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sollten auch ohne Auto gut erreichbar sein. Außerdem wird natürlich eine gewisse Größe der Immobilie veranschlagt. Neben ausreichend Zimmern sollte auch ein mittelgroßer Garten vorhanden sein, in dem der Nachwuchs spielen und der Sommer genossen werden kann. Oftmals wird das Traumhaus angesichts der aktuellen Immobilienpreise dann zunehmend kleiner, je näher der Kauftermin rückt. Viele zukünftige Besitzer entscheiden sich am Ende auch für den Kauf einer Gebrauchtimmobilie und verzichten auf ein eigenes Bauvorhaben.Ein gebrauchtes Objekt hat den großen Vorteil, dass es schneller bezogen werden kann. Für ein Bauvorhaben muss meist über ein Jahr veranschlagt werden, in welchem zusätzlich zu den Kosten für die eigene Immobilie auch die Miete und die Nebenkosten weiterhin bezahlt werden müssen. Diese Doppelbelastung entfällt bei dem Kauf eines fertigen Hauses. Zudem kann die Lage und die Anbindung auch besser beurteilt werden, denn die Umgebung ist meist bebaut und verfügt über fertige Straßen. Die Entwicklung einer Neubausiedlung kann dagegen nicht immer vorhergesagt werden. Nicht selten liegt das Traumhaus am Ende direkt an der Durchfahrtsstraße und unterliegt einer ständigen Lärmbelastung.
Um die finanzielle Belastung genau abschätzen zu können, sollte ein Gutachter das in Frage kommende Objekt ansehen. Gerade ältere Immobilien benötigen einige Sanierungsmaßnahmen, und eine neue Heizungsanlage oder der Austausch der Rohre sind kostenintensive Maßnahmen.
Vor allem für Menschen, die sich auch einen altersgerechten Wohnsitz wünschen, spielen Umbauten im Gebäude eine zentrale Rolle. Treppenlifte können zwar in wenigen Stunden nachgerüstet werden, doch die seniorengerechte Ausstattung von Badezimmern sollte im Idealfall vor dem Einzug erledigt werden. Diese Faktoren sollten unbedingt in das Budget eingeplant werden, damit aus dem Traumhaus am Ende kein Alptraum wird, der schnellstmöglich einen neuen Besitzer finden muss.
26. Dezember 2008
Die Entscheidung, sich ein eigenes Haus anzuschaffen, ist heute mit größeren Schwierigkeiten behaftet als jemals zuvor. Die Globalisierung hat auf jeden einzelnen Auswirkungen und beinahe niemand kann mehr darauf vertrauen, ein Leben lang am gleichen Ort zu arbeiten und also auch zu wohnen. Ob man als Mieter besser und vor allem preiswerter durchs Leben kommt, bedarf der genauen Kalkulation.Die allgemein verbreitete Meinung sieht diese Problem allerdings noch nicht. Ganz im Gegenteil sind die meisten von den Vorteilen eines eigenen Hauses felsenfest überzeugt. Ohne es je ausgerechnet zu haben, gehen fast alle davon aus, dass ihr Haus oder ihre Wohnung nicht nur kräftig an Wert gewinnt, sondern auch jeden Mieter finanzielle alt aussehen lässt, wenn man eine Gesamtbilanz über die Lebenszeit zieht. Die seit Jahren anhaltende Diskussion über die private Altersvorsorge hat die eigenen Immobilie geradezu zum Königsweg für finanzielle Sicherheit im Alter stilisiert. Das die Realität oft anders aussieht, erfähr man allerdings nicht vom Berater bei der Bausparkasse, sondern durch aktive Informationssuche. So steigt beleibe nicht jede Immobilie im Wert. Es kommt sehr darauf an, wo sie sich befindet. Neue Vorschriften gerade zur Energieeinsparung, können einen günstig erworbenen Altbau schnell zu einem Geldgrab machen. Die steigenden Spritpreise haben oder werden in Kürze den Berufspendlern die Kalkulation zunichte machen. Auch das preiswerte Haus auf dem Land ist bald keine bezahlbare Alternative mehr, wenn das Autofahren immer teurer wird. Genauso ungewiss ist es, ob das zur Altersvorsorge angeschaffte Haus im Rentenalter überhaupt noch verkäuflich ist und somit noch einen wirklichen Wert darstellt. Niemand kann wissen, ob in Jahrzehnten noch jemand ein Reihenhaus kaufen möchte und was dann gefragt sein wird. Tatsächlich steigen, abgesehen von einigen wenigen Spitzenlagen, die Immobilienpreise schon seit Jahren nicht mehr. Von Wertzuwachs also keine Spur. Rechnet man die Gesamtkosten einer Finanzierung einem ehrlich durch, kommt zur Zeit schnell zu dem Schluss, dass man als Mieter nicht nur flexibler ist, sondern, sofern man das Geld, das man ansonsten in die eigenen vier Wände investieren würde, gut anlegt, auch einen höhere Rendite erwirtschaftet als der Hausbesitzer. Ist man gezwungen zu verkaufen, noch bevor der Kredit abgezahlt ist, etwa weil man aus beruflichen Gründen umziehen muss, trägt man nicht nur das Risiko überhaupt einen Käufer zu finden, sondern kann auch niemals wissen, ob man einen angemessenen Preis erzielen kann. Wer sich also nicht gerade in ein bestimmtes Haus verliebt hat, verzichtet besser auf einen Kauf.
22. Juli 2008
Der Wert einer Immobilie richtet sich keinesfalls nur nach der Wohnfläche, der Zimmeranzahl oder der Größe des Grundstücks. Oft sind es Kleinigkeiten, die einen den Verkauf einer Wohnung zum einen leichter machen und zum anderen zu einem attraktiveren Preis führen. Wer sich heute eine Wohnung oder ein Haus kauft, kann auf Grund der drastischen Veränderungen des Arbeitsmarktes selten sicher sein, dort auch für immer bleiben zu können. Schnell kann ein Wechsel der Arbeitsstelle einen Umzug erforderlich machen, die Wohnung muss wieder verkauft werden. Wer schon bei Kauf darauf achtet, was ein potentielle Erwerber für seine Kaufentscheidung als wichtig erachten würde, hat jetzt die besseren Karten in der Hand. So ist eine Wohnung ohne Balkon oder ein Haus ohne Terrasse kaum an den Mann oder die Frau zu bringen. Es ist das wichtigste Kriterium überhaupt, abgesehen natürlich von der alles entscheidenden Lage, die wie nichts anderes den Wert einer Immobilie beeinflusst.Eine aktuelle Studie hat sich mit dem Thema auseinander gesetzt und versucht heraus zu finden, worauf es wirklich ankommt.
Auf Platz zwei der wichtigsten Kaufkriterien landet nach Balkon und Terrasse die Garage. Aus nahe liegenden Gründen ist sie besonders dort gefragt, wo die Parkplatzsuche schwierig ist, also insbesondere in Städten. Großen Wert legt man scheinbar auch auf ein Ausstattungsmerkmal, an das man nicht sofort denken würde, nämlich ein extra Badezimmer beziehungsweise eine zweite Toilette.
Eine Rolle spielt es auch, ob in Mehrfamilienhäusern ein Fahrstuhl vorhanden ist. Fehlt er, lassen sich Wohnungen in oberen Stockwerken an ältere Menschen oder Familien mit kleinen Kindern praktisch nicht verkaufen. Gerade Senioren werden aber künftig den Markt immer mehr bestimmen, die demoskopische Veränderung zeigt hier einen eindeutigen Trend. Die Wohnungsnachfrage insgesamt wird sich im Übrigen weiter steigern. Die Bevölkerung wird nicht nur älter, auch der Trend zum Singledasein, egal ob freiwillig oder unfreiwillig, ist ungebrochen. In Großstädten ist im Schnitt die Hälfte aller Haushalte ein Singlehaushalt.
Ansonsten sind bei den Ausstattungsmerkmal noch wichtig: Parkettfußboden und Sichtputz. Teppichboden und Fliesen dagegen, schrecken Interessenten heute ab.
18. Juli 2008
Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Die moderne Welt stellt nicht nur an den Bürger, sondern auch an die Immobilienbranche höhere Anforderungen als früher üblich. Klimawandel und Umweltschutz erfordern ein Gegensteuern; ob und wie sich ein Gebäude in diese Erfordernisse einfügt, lässt sich demnächst an verschiedenen Bewertungssystem ablesen, die auf verschiedene Weise das einzelne Gebäude nach bestimmten Kriterien bewerten und zensieren.Im nächsten Monat treten die Regelungen für den neuen Energieausweis für Bestandsimmobilien in Kraft. Diese gelten für Wohngebäude, gewerblich genutzte Immobilien werden an Hand einer über neunhundert Seiten starken Verordnung bewertet. Das neuen Zertifizierungssystem, dass Vertreter der Initiative für Nachhaltigkeit im Immobilienbereich entwickelt haben, soll demnächst vom zuständigen Ministerium anerkannt werden.
Immobilien gehören zu den grössten Energieverbrauchern und CO2-Emittenten. Daher wird die Energiesparverordnung grosse Veränderungen in der Branche erforderlich machen. Um diesen gerecht zu werden, wurde auf einer der bislang grössten Tagungen der Branche Lösungsansätze für diese Herausforderungen diskutiert.
Um überhaupt die Energieefffizienz eines Gebäudes beurteilen zu können, sind zuerst einmal neue Verfahren erforderlich, um den Ist-Zustand zu erfassen. Das Zertifizierungssystem hat dafür über sechzig Kriterien, an Hand derer eine Einordnung erfolgen soll. Die bisherige Bauweise und Energieversorgung von Gebäuden wird sich dauerhaft nicht so weiter führen lassen. Gefragt sind ganz neue Konzepte, die eine Energieversorgung aus erneuerbaren Energien mit den Anforderungen an moderne Wohn,- und Gewerbeimmobilien verbinden. Dazu existieren bereits erste Modelle, die an Universitäten entwickelt wurden und für die Zukunft der Branche richtungsweisend sein können. Dabei spielt neben technischen und praktischen Erfordernissen nicht zuletzt auch das Design und die Ästhetik am Bau eine zu berücksichtigende Rolle.
Wer dauerhaft am Markt bestehen will, wird um die Berücksichtigung der neuen Verfahren und Bewertungssysteme nicht herum kommen. Wie Erfahrungen aus den USA zeigen, beeinflusst die Einhaltung der ökologischen Erfordernisse nachhaltig den Wert eines Gebäudes und damit die Sicherheit der Investition. Widerstand gegen diese Entwicklung wird nicht zuletzt der Markt bestrafen.
17. Juni 2008
Wer eine Immobilie kaufen möchte steht oft vor einem grossen Problem: was ist das Haus tatsächlich wert, ist das Geld dort gut investiert. Eine Möglichkeit dies zu erfahren ist abzuwarten, bis die Bank, die den Kauf finanzieren soll das Objekt bewertet hat. Allerdings sollte man sich auch darauf nicht blind verlassen, da man nicht genau weiss welchen Risikoanteil die Bank bereit ist zu tragen. Hat man darüber hinaus noch weitere Sicherheiten anzubieten, beleiht das Institut die Immobilie möglicherweise höher, als die üblichen sechzig Prozent vom Kaufpreis. Wer aus dieser Reaktion den Wert seines neuen Heims ableitet kann durchaus falsch liegen.Dabei ist es gar nicht so schwierig eine Immobilie auch als Laie zutreffend zu taxieren. Man muss nur die Methode kennen, der Rest ist etwas Fleissarbeit. Grundsätzlich stehen drei verschiedene Möglichkeiten offen, die in der Praxis erprobt sind, jedoch von unterschiedlichen Ansätzen ausgehen.
Im so genannten Vergleichswertverfahren wird der Wert auf eine Weise ermittelt, die sie vermutlich instinktiv anwenden würden, wäre ihnen der Begriff unbekannt. Das Vorgehen ist sowohl nahe liegend als auch aussagekräftig. Das einzige was man tun muss, ist eine vergleichbare Immobilie zu finden, die möglichst nicht länger zurück als einige Monate verkauft wurde und den dort erzielte Preis heraus zu finden. Aber Vorsicht: hier genügt es nicht ältere Immobilienanzeigen durch zu gehen und bei einem passenden Angebot den dort verlangten Preis zu Grunde zu legen. Dieser kann vom tatsächlich erzielten erheblich abweichen. Der endgültige Verkaufspreis ist aber leicht mit einem Blick ins Grundbuch ermittelt.
Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für Objekte die Rendite durch Vermietung abwerfen sollen. Man errechnet, welcher Ertrag sich in der restlichen Lebensdauer des Hauses wird erwirtschaften lassen und leitet daraus den Wert des Gebäudes ab.
Das so genannte Sachwertverfahren stellt auf den Grundstückswert und die Kosten ab, die die Errichtung des Bauwerks verursachen. Allerdings ist dies heute nicht mehr sehr aussagekräftig, da es anders als früher vor allem auf die zukünftige Rendite ankommt, nicht auf die Herstellungskosten.
10. Juni 2008
Wer sich im Großraum Berlin niederläßt und eine Adresse mit besonderes gutem Klang wünscht, der entscheidet sich immer öfter für die angrenzende Residenzstadt Potsdam als Wohnlage. Gerade für gut Betuchte hat sich der geschichtsträchtige Ort mit seinen Schlösser und zahlreichen Parks in den letzten Jahren zum Geheimtipp entwickelt. Die Klientel schätzt nicht nur die relative Ruhe im Vergleich zur Hauptstadt Berlin, sondern auch die kurzen Wege ins Grüne.Diese Entwicklung hat sich inzwischen auch in den Immobilienpreisen für Potsdam niedergeschlagen. In manchen Lagen werden Spitzenpreise von bis zu viertausend Euro pro Quadratmeter bezahlt. Entsprechend floriert die Immobilienbranche, die zwar auf Grund der Preise weniger Objekte verkauft, dafür aber deutlich besser verdient. Daran wird sich wohl auch in naher Zukunft nichts grundsätzlich ändern. Häuser und Wohnungen für anspruchsvolle Kunden sind sehr gefragt, das Angebot ist jedoch inzwischen knapp. In den nächsten zwölf Jahren ist zwar der Neubau von über dreizehntausend Wohnungen geplant, allerdings rechnet die Stadt schon lange vor der Fertigstellung mit dem Zuzug von über zehntausend Neubürgern.
Im Nachteil sind nun Bürger, die sich die durch die hohe Nachfrage ständig steigenden Mieten nicht leisten können. Für kleinere Einkommen erschwinglicher Wohnraum ist inzwischen kaum mehr zu bekommen. Daran wird sich auch die geförderte Neubauten nichts grundsätzlich ändern, da die Baukosten in den letzten Jahren sich weit überdurchschnittlich entwickelt haben.
Auch sehr beliebt ist das Umland der Landeshauptstadt mit Ausnahme des Nordostens. Für Baugrundstücke werden dort Preise bis zu dreihundertfünfzig Euro gezahlt.
20. Mai 2008
Sobald man sich über das allgemein Preisniveau auf der Mallorca informiert hat und die Gegend eingekreist, in der man sich einerseits ein Haus leisten könnte und in der man alles Gewünschte oder Notwendige vorfindet und man denkt, dass man sich dort wohl fühlen wird, kommt der nächste wichtige Schritt auf dem Weg zum ganz privaten Glück unter Spaniens Sonne.Und der besteht nicht wie mancher jetzt vielleicht denkt, in der konkreten Suchen nach der geeigneten Immobilie, sondern darin, sich wichtige Informationen über die Erwerbsbedingungen an zueignen.
Wer keine böse Überraschung erleben will, muss über die rechtlichen und steuerlichen Aspekte zum Grunderwerb gut informiert sein. Diverse Vorschriften und nicht zuletzt das Finanzamt sorgen für einen kräftigen Aufschlag zum Kaufpreis. Auch die laufenden Kosten, ist man erst einmal Eigentümer geworden, sollte man genau kennen um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
Wer auf Mallorca ein Grundstück kauft, muss ebenfalls wie in der Heimat Grunderwerbssteuer zahlen. Aktuell sind es sechs Prozent vom Kaufpreis, dazu kommt noch eine so genannte Wertzuwachssteuer von einem halben Prozent. Jährlich fällig wird die auch hier bekannte Grundsteuer, dann noch bis zu zweieinhalb Prozent Vermögenssteuer und damit nicht genug, auch noch ein Viertel von bis zu zwei Prozent des Katasterwertes. Dazu kommen einmalig beim Kauf noch Gebühren für Notar und Grundbucheintrag, nicht zuletzt die Provision für den Vermittler.
Wie man sieht ist der spanische Gesetzgeber nicht weniger erfinderisch in Steuersachen wie der deutsche. Es fallen also nicht unerhebliche Nebenkosten an, die bei der Finanzierung mit zu berücksichtigen sind.
Bei den anstehenden Verhandlungen mit Verkäufern sollten sie übrigens genau auf ihre Worten achten! Anders als in Deutschland kann man in Spanien eine Haus per mündlicher Vereinbarung erwerben. Überlegen sie also genau, an welcher Stelle sie ja sagen!
Hat der Voreigentümer die letzten Grundsteuern nicht bezahlt, müssen sie dafür gerade stehen. Diese Information sollten sie also dringend einholen.
Jede Vereinbarung sollten sie auf jeden Fall bei Notar beglaubigen lassen. Bevor sie nichts schriftliches haben, sollten sie auch keinesfalls Zahlungen leisten.
Klugerweise investieren sie in einen Fachmann vor Ort, der sich auf Immobilienerwerb von Ausländern spezialisiert hat. Andernfalls laufen sie Gefahr trotz sorgfältiger Vorbereitung einen wichtigen Punkt zu übersehen.
17. Mai 2008
