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Die groß angelegten Sanierungsmaßnahmen nach der Wiedervereinigung im Osten Deutschlands haben nicht überall die gewünschten Folgen gezeitigt. Während man vielerorts perfekt sanierte Innenstadtviertel bewundern kann, die über einen großen Altbaubestand verfügen, gibt es dennoch auch eine Schattenseite, die hinter den Fassaden lauert. Die Leerstände in diesen Quartieren sind zum Teil erschrecken hoch. Um das Problem in den Griff zu bekommen, wurde das Stadtumbauprogramm ins Leben gerufen.Die ganze Problematik lässt sich am Beispiel der östlichsten deutschen Stadt, Görlitz, gut veranschaulichen. Görlitz war eine der ganz wenigen größeren Städte, die von Bombenangriffen im Zweiten Weltkrieg verschont blieben und so die gesamte historische Bausubstanz bis zum heutigen Tage erhalten konnten. Glück war dabei auch, dass zu Zeiten der DDR das Geld fehlte, um die Städte im Sinne der damaligen Politik um zubauen. Während im Westen viele Gebäude, die den Krieg überlebt hatten, Stadtsanierungsprogrammen zum Opfer fielen, blieb die Substanz im Osten weitgehend erhalten. Görlitz ist eine Touristenmagnet dank seiner architektonischen Highlights, andererseits stehen fast vierzig Prozent der Wohnungen leer.
Dieses Problem ist nicht nur vorübergehend, sondern Zeichen einer strukturellen Veränderung. Zum einen fehlen im Osten nach wie vor Arbeitsplätze, was zu einer größeren Abwanderung als Zuwanderung in diese Bundesländer führt. Zum anderen zeigt sich hier schon über deutlich, dass die Bevölkerung auf Grund der niedrigen Geburtenrate stetig schrumpft. Hohe Leerstände sind nicht nur für die Vermieter ein Problem, sondern beeinflussen die Stadt als Ganzes. Abhilfe soll eine Verlängerung des so genannten Stadtumbauprogrammes schaffen. Das beinhaltet im wesentlichen nichts anderes als umfangreiche Abrissmaßnahmen. Bis nächstes Jahr werden so dreihundertfünfzig Tausend Altbauwohnungen dem Bagger zum Opfer gefallen sein. Selbst wenn man das Programm fortsetzte, könnte man die Leerstände nicht verringern, sondern nur auf dem jetzigen Niveau halten.
Wertvolle Altbausubstanz zu vernichten, nur um Mietpreise zu heben, ist gewiss keine sehr zukunftsweisende Strategie. Dies haben auch andere erkannt, und schlagen statt dessen vor, mehr Menschen in die Quartiere zu locken, indem man sie attraktiver macht.
Um die finanzschwachen Städte bei ihren Bemühungen zu entlasten, sollen auch die Eigentümer der Altbauwohnungen mit in den Prozess eingebunden werden, etwa durch Beratungsprogramme zum Ermitteln individueller Lösungen.
18. Juli 2008
Der US-Immobilienskandal ist noch lange nicht überwunden und Schock über den Beinahe-Zusammenbruch der Finanzmärkte, den er verursacht hat, sitzt tief. Ursache waren riesige Investitionen in notleidende Kredite, die angeblich enorme Renditen abwerfen sollten. Dies konnte nur geschehen, weil die Banken mit diesen Krediten Handel trieben, oft ohne Wissen ihrer Schuldner. Um ähnliches hierzulande zu verhindern und unseriöse Spekulationen mit Immobilienkrediten zu unterbinden, hat der Gesetzgeber das so genannte Risikobegrenzungsgesetz auf den Weg gebracht. Damit sollen auch „Heuschreckenplagen” leichter abgewehrt werden können und Jungunternehmer sollen leichter Investoren finden.Damit feindliche Firmenübernahmen künftig glimpflicher ablaufen und den Arbeitnehmern betroffener Beitriebe ein gewisser Schutz gewährt wird, müssen Käufer großer Aktienmengen nicht nur belegen, woher ihr Geld kommt, sondern sie müssen auch mit offenem Visier reiten und dürfen nicht anonym bleiben, andernfalls drohen empfindliche Strafen.
Vorteile erwachsen aus diesem Gesetz auch für jeden Bauherrn und Immobilienkäufer. Sie sollen davor geschützt werden, dass sie Nachteile erleiden, wenn die Bank ihren Immobilienkredit an Investoren veräußert. Um nicht unverhofft einem neuen unbekannten Gläubiger gegenüber zu stehen, gilt in Zukunft eine Informationspflicht der Banken gegenüber ihren Kunden. Gute Nachrichten gibt es auch für Eigenheimbauer, die in finanzielle Nöte geraten sind. Die Bank darf den Kredit nun nicht mehr sofort kündigen, wenn der Schuldner mit Raten in Verzug kommt. Es müssen mindestens zwei in Folge sein, die der Kreditnehmer schuldig bleibt und der Rückstand muss wenigsten zweieinhalb Prozent der Kreditsumme betragen. Das dürfte vielen Eigenheimbesitzern neue Hoffnung geben und die Zahl der Zwangsversteigerungen hoffentlich senken. Der Kunde hat künftig eine reelle Chance, seinen Kredit noch zu retten und ist nicht mehr vollkommen der Willkür der Bank ausgeliefert.
Wurde eine rechtswidrige Zwangsversteigerung vorgenommen, gibt es in Zukunft leichter Ersatz für den entstandenen Schaden. Um vor einem Kreditverkauf sicher zu sein, kann der Kunde jetzt auf einen Kreditvertrag bestehen, der ein Verkaufsverbot enthält.
Jungunternehmer dürfen auf neue Investoren hoffen, da diese künftig für ihre Beteiligung steuerlich belohnt werden.
08. Juli 2008
Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen will, kann sich diesen Wunsch leichter erfüllen, wenn er örtlich mobil ist. Die Preisunterschiede für vergleichbare Häuser sind bundesweit ganz erheblich. Laut einer aktuellen Erhebung zahlt man in der bayrischen Landeshauptstadt derzeit den höchsten Preis für Wohnimmobilien. Selbst für Bestandsimmobilien sind die Preise erheblich. Wer sich dort ein frei stehendes Häuschen anschaffen will, zahlt auch für eine gebrauchte Immobilie beinahe siebenhunderttausend Euro, ein Preis, für den man im tiefen Osten der Republik gleich eine ganze Reihe von Häusern erwerben könnte. Auch in weiten Teilen Norddeutschlands kommt man günstiger zu einem Eigenheim. Am Bodensee, in der Touristenhochburg Heidelberg und in den meisten südlichen Grossstädten ist der Erwerb ähnlich kostspielig wie am Alpenrand.Nicht nur in den Städten direkt, sondern auch im ländlichen Einzugsbereich ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien gross. Was Touristen anzieht, hat auch für Einheimische seinen Reiz, so das in den entsprechenden Regionen das Preisniveau dauerhaft hoch ist, selbst wenn es sich dabei nur um Kleinstädte handelt.
Dabei ist Deutschland keineswegs ein Hochpreisland was Immobilien angeht. Seit über 10 Jahren steigen die Preise nicht nennenswert, was im europäischen Vergleich Deutschland zu einem Land mit günstigen Grundstückspreisen macht.
Die lange Rezension und die anhaltend hohe Arbeitslosigkeit neben sinkenden Löhnen sind dafür der Hauptgrund. Der Markt reagiert auf die geringe Nachfrage mit niedrigen Preisen. Auch die Kürzung beziehungsweise Abschaffung von Subventionen hat zu dieser Entwicklung beigetragen. So hat die Abschaffung der Eigenheimzulage die Nachfrage gedämpft, auch wenn gerade an der sich an diese Abschaffung anschliessenden Preisentwicklung gut abzulesen ist, dass diese Subvention letztlich schon in den Preisen enthalten war und nun, nach deren Wegfall, dort nicht mehr eingerechnet wird. Ein gutes Argument gegen solche Förderungen, die letztendlich nur den Verkäufern zusätzlichen Gewinn bringen.
Die zur Zeit positive wirtschaftliche Entwicklung könnte die Nachfrage und damit die Preise antreiben; fraglich ist, ob die sinkende Arbeitslosigkeit wirklich dazu führt, da das Lohnniveau nach wie vor und beständig sinkt.
17. Juni 2008
Nach inzwischen gefestigter wissenschaftlicher Erkenntnis verändert sich das Erdklima gerade akut. Nachdem lange Jahre das Thema heruntergespielt wurde, folgt nun eine Phase des Aktionismus. Die Klimaschutzziele der Bundesregierung klingen wohl gemeint, bezahlen dürfen dafür aber mal wieder die Bürger. Hauseigentümer stehen ganz vorne in der Reihe derjenigen, die zwangsweise gegen den Treibhauseffekt vorgehen sollen. Heizungen und sonstige Einrichtungen in privaten Immobilien tragen laut Berechnungen der Wissenschaftler durch Ausstoß von CO2 zu einem hohen Anteil dazu bei, dass sich unsere Umwelt zur Zeit drastisch verändert.Zwar ist es noch nicht Gesetz, aber vorgesehen ist, dass der Eigentümer zu Wärmedämmmassnahmen an seinem Gebäude verpflichtet werden soll. Damit nicht genug, steht auch die Zwangsnutzung erneuerbarer Energien auf der Agenda.
Wer eine selbst genutzte Immobilie bewohnt, erhält immerhin ein paar Jahre Aufschub eingeräumt. Die Liste der geplanten Verpflichtungen ist aber noch länger. Die Dämmung von Heizungsrohren und der Austausch älterer Heizungsanlagen oder Isolierung von Dachgeschossen steht jedem Eigentümer ins Haus. Schon jetzt ist klar, dass das für den Einzelnen ein teures Vergnügen werden wird.
Nun ist nicht jeder Hauseigentümer automatisch ein wohlhabender Mann. Umbaumaßnahmen für bis zu zehntausend Euro sind für Hausbesitzer mit kleinem Einkommen oder einer knappen Finanzierung kaum aufzubringen. Für kleine Gebäude sind daher Ausnahmen vorgesehen, die jedoch in einigen Jahren ebenfalls wegfallen sollen. Bis dahin treffen die Verpflichtungen aber jeden Neueigentümer. Beim Hauskauf sollte man diesen Posten also auf jeden Fall mit in die Finanzierung einbeziehen.
Größere Einheiten und Neubauten werden nicht geschont, hier werden allen Maßgaben bereits jetzt zur Umsetzung fällig. Dazu gehört auch die Beachtung des Wärmegesetzes, die jeden Häuslebauer ab nächstem Jahr die Installierung von Sonnenenergieanlagen vorschreibt. Der übrige Energiebedarf muss überwiegend aus erneuerbareren Energiequellen gedeckt werden.
27. Mai 2008
Die Möglichkeiten, eine Immobilie als Steuersparinstrument einzusetzen, sind noch nicht erschöpft. Ein Gebäude ist nicht nur ein solider Wert, sondern erzeugt von der Planung bis zu seinem Nutzungsende permanent irgendwelche Kosten. Eine großen Teil davon kann man in der Steuererklärung geltend machen, denn letztlich hat der Staat nicht nur ein Interesse an sesshaften Bürgern, sondern auch daran, dass einen möglichst breite Schicht sich Vermögenswerte aufbauen kann. Dazu gehört zuallererst die selbst genutzte Immobilie, aber auch bis zu einer gewissen Größenordnung die Vermietung von Häusern und Wohnungen.Pflege, Wartung und Verwaltung eines Hauses verlangen vielfältige Tätigkeiten und die Inanspruchnahme von zahlreichen Dienstleistungen. So gehört die Müllentsorgung ebenso dazu wie die Pflege des Gartens, Versicherungen oder bei größeren Einheiten auch ein Hausmeister. Selbst Räumungskosten für säumige Mieter gehören zu den gebäudenahen Kosten. All dies kann der Eigentümer als Werbungskosten absetzten.
Für die Verwaltung benötigt man zumindest eine Schreibtisch, heute auch einen Computer und sonstiges Büromaterial. Auch wenn man diese Einrichtungen noch anderweitig benutzt, so kann man den Anteil, der auf die Hausverwaltung fällt ebenfalls steuermindernd absetzten.
Hat man die Immobilie, was die Regel ist, mit einem Hypothekendarlehen finanziert, wird mitunter, je nach Vertragsgestaltung, ein so genanntes Disagio fällig. Was sich so nach Italienurlaub anhört hat allerdings wenig mit Erholung zu tun. Vielmehr bezeichnet der Begriff den Betrag, den die Bank gleich einmal von der Kreditsumme einbehält. Es ist die erste Zinszahlung, die fällig wird, bevor man das Geld überhaupt auf dem Konto hat. Ärgerlich, aber immerhin kann man sich beim Finanzamt dafür schadlos halten.
Selbst Steuern können zum Steuersparen nutzen. Besitzt man eine Zweitwohnung, wird darauf seit einigen Jahren eine besondere Steuer erhoben. Bei der nächsten Einkommensteuererklärung darf man sie aber als Werbungskosten geltend machen.
Steuern werden auch beim Kauf einer Immobilie fällig, die so genannte Grunderwerbssteuer. Damit man nicht auch noch für das auf dem Grundstück stehende Haus diese Steuer entrichten muss, sollte man wenn möglich zuerst das Grundstück kaufen und danach das Gebäude. Besteht diese Möglichkeit nicht, sollte man aber bei Kauf genau regeln, was zur Immobilie gehört und was nicht. Sonst zahlt man am Ende die Grunderwerbssteuer für Zubehör wie die Küche.
Ob die Grunderwerbssteuer überhaupt rechtens ist, entscheidet übrigens gerade auf Grund einer Klage der europäische Gerichtshof.
22. Mai 2008
In vielem sind die USA Vorreiter und Trendsetter, dies gilt auch für wirtschaftliche Entwicklungen. Dort macht man Europa und besonders dem Öko-Musterknaben Deutschland gerade vor, wie man Marktmechanismen einsetzt, um Klimaschutz und Ökologie am Bau zu fördern.
Das gerade Amerika grünes Vorbild sein soll klingt ungewöhnlich, da sich die amerikanische Regierung bis vor kurzem nicht sonderlich für das Thema interessiert hat und ökologische Politk als wirtschaftsschädlich ansah. Geändert hat sich dies mit den aktuell stark steigenden Energiepreisen. Jetzt kann man mit Klimaschutzmaßnahmen Geld verdienen und so verwundert es nicht mehr, das gerade die USA sich des Themas annehmen.
Besonders die Immobilienwirtschaft profitiert von der neuen Sicht und dem sich verbreitenden Willen, ökologisch zu Bauen. Grund: ein gewaltiger Teil der verbrauchten Energie fällt auf die Gebäudewirtschaft und öffentliche und private Haushalte gehören daher zu den größten Umweltsündern.
Klimaprogramme in verschiedensten Varianten sind in Amerika nun en vogue. Dazu gehören auch Börsen zum Handel mit Emissionsrechten, die man bereits aus der Unternehmenswelt kennt.
Eine der beliebtesten und effektivsten Ideen ist ein Zertifikat zur Bewertung der Ökobilanz eines Gebäudes, genannt „Leed”. Dieses Zertifizierungssystem ist so erfolgreich, dass Immobilien mit einer hohen Wertung in jeder Hinsicht bessere Marktchancen haben, selbst die Mieten sind höher als in nicht-zertifizierten Häusern.
In Deutschland geht man bisher einen anderen Weg zur Umsetzung von Klimazielen, der nicht auf den Markt setzt sondern weitgehend auf Zwang. Ensprechend gering ist bislang die Akzeptanz und erst Recht der wirtschaftliche Erfolg. In Baden-Württemberg existieren sogar Vorschriften, die zum Einsatz erneuerbarer Energien zwingen, in Hessen sollen Sonnenkollektoren Pflicht werden.
Warum der hierzulande neu eingeführte Energiepass für Gebäude keine vergleichbare Wirkung wie der amerikanischen Leed entfaltet, wird klar wenn man sich die Details ansieht. Während der Energiepass allein die Energieeffizienz einer Immobilie angibt, beschreibt ein Leed-Zertifikat das Gebäude umfassend, beginnend bei der Planung über den Landschaftsverbrauch bis zum schonenden Umgang mit Wasser. Daraus entwickelt sich ein umfassender Qualitätsmassstab, der die Bewertung einer Immobilie deutlich erleichtert.
Eine dem amerikanischen vergleichbares deutsches Bewertungssystem wurde gerade entwickelt und soll ihm Konkurrenz machen. Man kann nur hoffen, dass sich dadurch der hiesige Immobilienmarkt genauso belebt wie auf der anderen Seite des Ozeans.
14. Mai 2008
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