Immobilien steuerfit machen
Die Steuertipps für Immobilienbesitzer sind noch längst nicht vollzählig.
So gibt es eine Enscheidung des Bundesfinanzhofes, die sich mit befristeten Mietverträgen auseinander setzt. Sie besagt, dass ein befristeter Mietvertrag nicht automatisch eine Gewinnerzielungsabsicht aussschließt. Die Begründung dafür lautet, dass der befristete Vertrag ja jederzeit verlängert werden kann. Ob eine Gewinnerzielungsabsicht tatsächlich fehlt, lässt sich daher nur an weiteren Kriterien ausmachen, die darauf schließen lassen, dass es an der Dauerhaftigkeit der Vermietertätigkeit fehlt. So reicht es nicht aus, wenn das Finanzamt lediglich vermutet, die vermietete Immobilie sei eigentlich zur Eigennutzung angeschafft worden. Auch hohe Instandsetzungskosten im Verhältnis zum vereinbarten Mietzins sind noch kein hinreichender Anhaltspunkt. Auch wenn der Vermieter ein schlechter Geschäftsmann ist, muss es ihm noch lange nicht an der Absicht fehlen, mit der Immobilie Erträge zu erwirtschaften.
Steht eine Immobilie längere Zeit unvermietet leer und der Vermieter bemüht sich nicht genug um eine Neuvermietung, kann er Werbungskosten nicht mehr geltend machen. So genügt es nicht, wenn man nur eine Vermietungsanzeige pro Jahr schaltet oder nur zwei Besichtigungstermine zustande bringt. Auch wenn die Immobilie ein Problemfall ist, darf sie nicht mehrere Jahre leer stehen ohne das intensive Bemühungen um eine Vermietung nachweisbar sind, wenn man die steuerliche Vergünstigung nicht verlieren will.
Wer Immobilien nur kurzfristig erwirbt, schuldet dem Finanzamt Spekulationssteuern, wenn der Verkaufspreis über den Kaufpreis liegt. Das lässt sich nur dann vermeiden, wenn man die Immobilie selbst genutzt hat. Die Nutzung darf jedoch nicht nur pro forma erfolgen, sondern es muss eine tatsächlich genutzte und entsprechend ausgestattete Wohnung nachgewiesen werden, die jederzeit zu Wohnzwecken zur Verfügung steht. Kurzfristige Aufenthalte genügen den Ansprüchen nicht.
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Wer seine Immobilie früher wieder veräußerst, entgeht der Steuer nur, wenn er die gesamte Zeit, in der er Eigentümer war, diese auch selbst genutzt hat. Dies muss mindestens in den letzten drei Jahre der Fall gewesen sein, in denen er noch Eigentümer war.
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